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房地產股權交易能合理避稅

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 買賣公司名下的房地產,業主總會問道:“用股權轉讓會比產權轉讓交的稅會更少吧?”,顯然為買賣房產進行股權交易的合理避稅,能少交稅已是眾所周知的事情,然而這個稅收籌劃真的有那么強大的節稅效果嗎?


  首先先用表格來了解一下產權交易及股權交易需要繳納哪些稅:


  01 產權交易




《稅屋》提示——被遮擋部分為“.05%”


  02 土地增值稅




《稅屋》提示——被遮擋部分為“0.05%”


  03 股權交易




《稅屋》提示——被遮擋部分為“.05%”


  下面講個故事,用數據說話。


  故事情節:土豪公司是李土豪投資1億元設立的,持股100%,土豪公司用這1億元買了一塊地后公司沒有經營任何業務。10年后地塊升值到10億。莊大款看中了土豪公司的這塊土地,投資10億成立了大款公司跟土豪公司談判買地。


  李土豪知道直接賣地要交很多稅,就提出土地買賣要籌劃為股權買賣,將土豪公司賣給莊大款。為規避100%股權轉讓視同轉讓土地交土地增值稅的稅法規定,設計為先轉土豪公司的90%股權給莊大款,過一段時間再轉剩余的10%股權,合計就是地塊的交易價10億,雙方各自需要繳納的稅費如下:


  李土豪應繳稅費合計18,050.00萬元,加上當初買地花費的1億元,李土豪在這個買賣中獲利71,950.00萬元。




《稅屋》提示——印花稅對應的稅額應為“50.00”,合計對應的稅額被遮擋部分為“ 18,050.00 ”


  而莊大款的大款公司僅需要支付50萬元的印花稅就獲得土豪公司的100%股權。




  接下來我們來算一下如果進行產權轉讓,李土豪跟莊大款的大款公司各自需要交納多少稅?


  土豪公司辦理產權轉讓將土地過戶給大款公司需要支付63,890.88萬元的稅費,加上當初買地花費的1億元,土豪公司在買賣中獲利26,109.12萬元。李土豪只需要再繳納20%的個人所得稅5,221.82萬元,就可以獲得20,887.30萬元回家養老了。




《稅屋》提示——印花稅對應的稅額應為“50.00”,合計對應的稅額被遮擋部分為“ 63,890.88 ”


  莊大款的大款公司則需要繳納3,050.00萬元的交易稅費辦理產權過戶。




《稅屋》提示——印花稅對應的稅額應為“50.00”,合計對應的稅額被遮擋部分為“3,050.00”


  上述兩種交易方式,股權轉讓雙方繳納稅費合計18,100.00萬元,產權轉讓雙方繳納的稅費72,162.70萬元,股權轉讓籌劃節稅54,062.70萬元,進行股權轉讓真是太劃算了!


  故事續集:


  又過了N年,大款公司買入土地后也是啥事沒干,土地又漲價了,漲到15億了。莊大款心想要賺錢了,也給自己籌劃一下賣掉,此時他該選擇哪種方式進行交易呢?


  假設進行產權交易,莊大款的土豪公司要承擔10億的稅,加上N年前購買土豪公司股權支付的100,050.00萬元,大款公司土地賣15億還虧了。




《稅屋》提示——印花稅對應的稅額應為“75.00”,合計對應的稅額被遮擋部分為“ 100,842.06 ”


  若選擇股權交易,大款公司需繳納企業所得稅及印花稅合計12,556.25萬元,加上N年前購買土豪公司股權支付的100,050.00萬元,大款公司可以賺37,393.75萬元。




《稅屋》提示——企業所得稅對應的稅額應為“12,481.25”,印花稅被遮擋部分為“75.00”


  那么問題來了,莊大款能否在市場上找到完美的接盤俠進行股權轉讓呢?


  故事點評:為什么土地從10漲價到15億的增值部分還不夠繳納產權交易的稅費成本呢?是因為在購入土地時李土豪節約的稅負轉移到了莊大款身上,而且土地增值額增加更是加大了前次交易轉移的企業所得稅、增值稅及土地增值稅。股權轉讓和產權轉讓相比,股權轉讓不征流轉稅,同時由于資產的權屬沒有發生轉移仍然在土豪公司名下,也不需要征土地增值稅。因此,以股權轉讓方式轉讓資產,對于業主來說確實可以節約流轉稅、土地增值稅的。比如本故事,莊大款的10億是給了李土豪,但是并不會反映在土豪公司的土地成本上,土豪公司的土地成本還是1億而不是10億。


  N年后土豪公司無論是想要出售土地還是開發土地,在計算企業所得稅、增值稅、土地增值稅的扣除成本仍然是1億而不是10億。所以股權轉讓時的不征稅,實質上是遞延到將來土地開發或產權轉讓時再一并征收,現在土豪公司的股東是大款公司,大款公司就需要為上一次交易遞延節約的稅費買單,它的股東莊大款就是名副其實的接盤俠。


  在營改增之前,土地交易的流轉稅是營業稅,改變股權交易確實可以節約營業稅,且營業稅沒有遞延的后遺癥。但營改增后,土地交易的流轉稅是增值稅了,就有了增值稅遞延的征收的后遺問題,到將來土地進行開發或進行產權轉讓時一并繳納。


2018年7月29日 16:31
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